Claves de la resolución de la DGRN sobre la inscripción de obras nuevas en Madrid
Delimitar el título administrativo exigible para inscribir una declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad. Bajo esta pretensión la Dirección General del Registro y del Notariado emitió, el pasado 26 de febrero, una resolución que ha puesto en tela de juicio la figura de la declaración responsable, y sus efectos adversos, en lo que se refiere a licencia de edificación.
Dicha resolución ha sido dictada al amparo de una solicitud de inscripción de una declaración de una obra nueva para una edificación con destino comercial de carácter alimentario, bajo una declaración responsable de apertura de actividades económicas, realizada en virtud de la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas en la Ciudad de Madrid de 28 de febrero de 2014, planteándose en la calificación registral la contradicción de esa ordenanza con la legislación urbanística autonómica (que se remitía a la estatal) en cuanto al requisito de la autorización administrativa precisa para las obras nuevas, regulado en el artículo 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Cabe recordar que en este precepto se establece que para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios deberán exigir la aportación del acto de conformidad, la aprobación o autorización administrativa pertinente según la legislación aplicable, así como la certificación del ajuste de la descripción de la obra al proyecto objeto de dicho acto administrativo.
Asimismo, cuando se trate de escrituras de declaración de obra nueva terminada, además de la certificación de que la obra terminada responde a lo descrito en el proyecto, se requerirá la acreditación del cumplimiento de los requisitos impuestos para la entrega del edificio a sus usuarios y las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que se reúnen las condiciones necesarias para el uso previsto y de eficiencia energética exigible.
A lo anterior hay que aplicar la salvedad de que la legislación urbanística sujete tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso las autorizaciones mencionadas anteriormente se sustituyen por la documentación acreditativa de que la comunicación se ha realizado y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad.
La resolución destaca que aun cuando la Ley 2/2012, de 12 de junio, dispone, según su ámbito de aplicación, que la ejecución de las obras y el ejercicio de la actividad no requieren de licencias urbanísticas al optar por la fórmula de la declaración responsable, también establece que el régimen jurídico aplicable a la inexigibilidad de licencias ha de ser el establecido con carácter básico en la normativa estatal en la materia, resultando de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, que, cuando se requiera de proyecto de obra de conformidad con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación para la realización de obras ligadas al acondicionamiento de locales destinados a la actividad comercial, no resulte de aplicación tal régimen de inexigibilidad de licencia.
A su vez, en cuanto se refiere a la ordenanza municipal de 28 de febrero de 2014, la resolución manifiesta que en su artículo 14 se añade al contenido de la norma básica estatal el sometimiento a declaración responsable de la implantación, modificación y ejercicio de actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2012, de 12 de junio «con la ejecución de cualquier tipo de obras, incluidas las que requieren proyecto técnico de obra de edificación», lo que contrasta con la circunstancia de que por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid se dictara el 27 de abril de 2016 sentencia desestimatoria del recurso contencioso-administrativo interpuesto contra su respectivo acuerdo de aprobación.
Así, distingue entre la licencia de obras y la licencia de actividad, concluyendo, en un análisis de la legislación estatal y autonómica, que la declaración responsable establecida por la ordenanza municipal puede suplir la licencia de actividad, pero no la de obras, siendo además esta exigencia de licencia de obras concedida mediante acto expreso establecida por la ley estatal de valor preferente a efectos del acceso de las obras al registro de la propiedad. Es decir, exige la acreditación de un acto administrativo de conformidad, aprobación o autorización, lo que no puede equipararse a la mera declaración responsable, que carece de naturaleza de acto administrativo y difiere el control de la Administración a un momento posterior, sujeta a eventual declaración administrativa de ineficacia.
En consecuencia, la resolución concluye, por un lado, que el acto de edificación requiere de un acto administrativo expreso de autorización o aprobación y no admite declaración responsable, y, por otro, que las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación ya finalizada reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, que sí permite su sustitución por la declaración responsable.
Así pues, la imposibilidad de inscripción de obras nuevas con la vigente normativa madrileña pone en entredicho la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas en la Ciudad de Madrid de 28 de febrero de 2014, que tiene con referencia la Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid, así como la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, y que regula las declaraciones responsables.
Isaac Arroyo
Socio en DJV Abogados
Artículo original publicado en el diario Expansión el 6 de septiembre de 2018.
