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La cancelación del derecho real de hipoteca: Especialidades en la hipoteca de máximo

La Cancelación Del Derecho Real De Hipoteca: Especialidades En La Hipoteca De Máximo

Una vez satisfecho y cancelado económicamente un préstamo hipotecario, el prestatario queda liberado frente a la entidad acreedora de sus obligaciones dimanantes del reseñado préstamo. Asimismo, dado el carácter accesorio de la hipoteca, la extinción de dicha obligación principal garantizada produce inexorablemente la extinción de la hipoteca.

No obstante, se debe tener en cuenta que no se produce la cancelación automática de la inscripción en virtud de la cual se constituyó el derecho real de hipoteca y, por consiguiente, tal carga sigue gravando la finca en cuestión a efectos del Registro de la Propiedad.

En este sentido, el artículo 79.2. del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (en adelante, “LH”) dispone que: «Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones: 2o Cuando se extinga por completo el derecho inscrito”.

La consecuencia registral de la extinción del derecho real de hipoteca es su cancelación.

Por tanto, la extinción de la hipoteca siempre produce efecto INTER PARTES, aunque no se cancele su inscripción registral. Sin embargo, no produce efectos RESPECTO DE TERCEROS adquirentes protegidos por el artículo 34 de la LH mientras la hipoteca no se cancele (artículos 76 y 144 de la LH). Es decir, para el tercero la hipoteca se reputa subsistente, mientras no se cancele registralmente, aunque se haya extinguido.

Por consiguiente, la cancelación registral requiere de un acto formal que, de conformidad con lo estipulado en el artículo 82.1 de la LH y en el artículo 179 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (en adelante, “RH”), tiene lugar por medio de sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o bien (lo que es más habitual en la práctica) mediante el otorgamiento de una escritura pública en virtud de la cual la entidad acreedora preste su consentimiento a tal cancelación.

Por tanto, la regla general es que la cancelación exige, en principio, el consentimiento del acreedor, por aplicación del principio de legitimación y tracto sucesivo de los artículos 38 y 20 de la LH, respectivamente.

Ahora bien, cuando siendo procedente el consentimiento del acreedor, éste se niegue a prestarlo, la cancelación puede conseguirse mediante sentencia, contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, obtenida en juicio declarativo ordinario. En estos supuestos, el artículo 174 del RH insiste en la necesidad de que la resolución judicial sea firme por no admitir recurso alguno, haber sido desestimado, o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Servirá de título, en este caso, el mandamiento judicial insertando la resolución.

Asimismo, la cancelación registral de la hipoteca también se puede producir por prescripción de la acción hipotecaria, conforme al artículo 82.5 de la LH. Mediante instancia privada presentada ante el Registro de la Propiedad por del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, pudiendo diferenciarse dos supuestos:

  • Para aquellas en las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías.

    A este respecto, el artículo 1964.1 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil establece que “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.” Por su parte, el artículo 128 de la LH especifica que “La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada.”

  • Para aquellas en las que sí se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución.

    En ambos casos, el plazo se cuenta desde el día en que la prestación garantizada debió ser satisfecha en su totalidad. Para ello se estará a lo previsto en la inscripción correspondiente en el Registro de la Propiedad.

    Finalmente, en ambos supuestos, la hipoteca se podrá cancelar de esta forma siempre que, posteriormente, en el plazo de un año se pueda comprobar que no ha sido renovada la hipoteca, no se produjo una interrupción del plazo de prescripción o no se ejecutó debidamente la misma. Por tanto, en la práctica, en el caso de las hipotecas en las que no se hubiera pactado un plazo de duración, se podrá presentar instancia privada solicitando su cancelación siempre que haya trascurrido un plazo de veintiún (21) años, esto es, el plazo de veinte (20) años para el ejercicio de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la LH) y un (1) año adicional (artículo 82.5 de la LH).

    LA CANCELACIÓN DE LA DENOMINADA HIPOTECA DE MÁXIMO:

    Dentro de las denominadas hipotecas de seguridad se encuentran las hipotecas de máximo, que Roca Sastre definió como: «la hipoteca que se constituye por una cantidad máxima, en garantía de créditos indeterminados en su existencia y cuantía, que sólo se indican en sus líneas fundamentales, y cuya determinación se efectúa por medios extrahipotecarios».

    Son tres los tipos de hipotecas de máximo admitidos en nuestro Derecho: las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones futuras (artículos 142 y 143 de la LH y 238 del RH); las constituidas en garantía del saldo de una cuenta corriente de crédito y asimilados (artículo 153 de la LH), y las hipotecas globales y/o flotantes (artículo 153 bis de la LH).

    Sin entrar en el análisis detallado de cada una de ellas por no ser objeto del presente artículo, uno de los requisitos estructurales que debe constar en la escritura de constitución, es el plazo de duración de la hipoteca (artículos 153 y 153.bis de la LH).

    Este plazo de duración de la hipoteca de máximo no tiene que coincidir con el plazo de vencimiento de ninguna de las obligaciones garantizadas, porque en la hipoteca de máximo no existe la accesoriedad propia del resto de hipotecas que garantizan una única obligación, siendo esta la razón por la que la LH ha estipulado la necesidad de dicho pacto, puesto que la duración de las distintas obligaciones garantizadas puede no coincidir entre sí, e incluso ser desconocida en el momento de constitución de la hipoteca por incluir ésta la garantía de obligaciones futuras aun no nacidas (Resolución de 22 de septiembre de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado – BOE número 249, viernes 14 de octubre de 2016).

La consecuencia jurídica más importante de la fijación del plazo de duración de la hipoteca flotante o global es que su duración no vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la caducidad del derecho real de hipoteca –artículos 82.5. y 128 LH anteriormente analizados–, no pudiéndose cancelar la hipoteca hasta el transcurso de esos segundos plazos.

A este respecto, es conveniente resaltar que así lo tiene declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de fecha 24 de octubre de 2017 -3a- (BOE de 24 de noviembre de 2017), pues entiende que el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará automáticamente llegado su vencimiento en aplicación de los artículos 82.2 de la LH y 353.3 del RH, a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas.

En consecuencia, en tales supuestos se podrá solicitar la cancelación por caducidad de la carga por medio de la presentación de una instancia privada ante el Registro de la Propiedad por haber transcurrido el plazo de vigencia establecido en el propio título de constitución de la hipoteca, en cuya virtud se practicó la inscripción, de conformidad con el artículo 82.2 de la LH.

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