Medidas adoptadas para el deudor de financiación bancaria en el RDL 11/2020

La “moratoria de deudora hipotecaria” promovida por el Gobierno a través del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 se han visto ampliada y modificada por el nuevo Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Este nuevo Real Decreto surge ante la necesidad de aclarar algunos conceptos contenidos en el anterior, ampliar plazos debidos a la lenta mejoría de la propagación del “COVID-19” con las repercusiones económicas que ello conlleva e, igualmente, incluir los bienes afectos a actividades empresariales, destinados al arriendo a terceros y créditos sin garantía hipotecaria.

Todo ello, se encuentra estipulado en el Capítulo II (artículos 16 a 26) y en la Disposición Final Primera.

Para el análisis de las medidas, se debe partir del punto coincidente que tienen tanto los beneficiarios de la moratoria por deudas garantizas con garantía hipotecaria como los de las operaciones sin garantía: La definición de situación de vulnerabilidad a merced de la situación creada por el COVID-19, compuesta por:

1. Situación profesional

a. Empleados por cuenta ajena: estar en situación de desempleo.

b. Empleados por cuentas propia: sufrir una pérdida sustancial de ingresos o una caída sustancial de ventas. La norma lo traduce en una caída al menos del 40 %. Y, además el nuevo Real Decreto, aclara que se debe entender como empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones establecidas en el artículo 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

2. Conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, el mes anterior a la solicitud de moratoria:

• Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
• En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
• En el caso de que el deudor hipotecario[1] sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM.

3. Cuotas hipotecarias, gastos y suministros básicos represente importe igual o superior al 35 % de los ingresos netos de la unidad familiar.

El Real Decreto 11/2020, como novedad, define expresamente que se debe entender por “gastos y suministros básicos”: el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios suministrados en la vivienda habitual.

4. A raíz de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Con ello se entiende que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

La unidad familiar queda delimitada, desde el Real Decreto-ley 8/2020, como la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Estos dos últimos puntos reciben puntualizaciones para los contratos de financiación sin garantía hipotecaria, como se expone más adelante.

Analizado el punto en común, parece oportuno continuar el análisis diferenciando:

A. Moratoria de créditos o préstamos con garantía hipotecaria

Además del titular del crédito o préstamo encontrarse en la situación de vulnerabilidad definida anteriormente, la operación debe estar garantizada por:

• la vivienda habitual.
• un inmueble afecto a la actividad económica de una persona física que realice una actividad que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
• la vivienda distinta a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización.

La documentación para acreditar las condiciones subjetivas será mediante la presentación de los documentos:

• Situación legal de desempleo: Certificado expedido por la Administración gestora, donde figure el importe mensual percibido.
• Cese de la actividad por cuenta propia: Certificado expedido por la Agencia Estatal Tributario u órgano competente de la Comunidad Autónoma.
• Número de personas que componen la unidad familiar y sus circunstancias:
  • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
• Titularidad de los bienes:
  • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.
• Supuesto de moratoria por una vivienda en alquiler se deberá aportar el contrato de arrendamiento.
• Declaración responsable del cumplimiento de los requisitos exigidos.

En el caso de no disponer de algunos de los documentos se permite una declaración responsable del deudor justificando expresamente los motivos que no le permiten la aportación. Disponiendo del plazo de un mes desde la finalización del Estado de Alarma para aportarlos.

El plazo para realizar la solicitud es de 15 días después del fin de la vigencia del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

El plazo para la concesión por la Entidad es de 15 días desde la solicitud.

Los efectos de la moratoria tendrán lugar desde la solicitud a la Entidad Financiera y durante un plazo de tres meses susceptible de ampliación por el Consejo de Ministros. Conllevando:

• Inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado.
• La entidad acreedora no podrá exigir el pago de la de deuda hipotecaria, ni ninguno de los conceptos que la integran.
• No se devengarán intereses ordinarios ni moratorios.

B. Moratoria de créditos sin garantía hipotecaria

Se establecen especialidades respecto a los supuestos de vulnerabilidad económica:

• Si la persona física fuera beneficiaria a su vez de una moratoria de deuda hipotecaria, no se tendrá en cuanta su aplicación para el cálculo de los ingresos netos y de alteración significativa de las circunstancias económicas de la unidad familiar.
• Cuando no tenga préstamo hipotecario. Pero tuviera que hacer frente al pago periódico de una renta de alquiler para su vivienda habitual o cualquier modalidad de financiación sin garantía, o ambas simultáneamente, se sustituirá el importe de la cuota hipotecaria por la suma total de dichos importes (la renta por alquiler será incluida, aunque sea objeto de moratoria) a efectos del cálculo de la barrera del 35 % de los ingresos netos de la unidad familiar y de carga hipotecaria multiplicada al menos 1,3.
• Igualmente, si solo tuviera que hacer frente a un único préstamo sin garantía hipotecaria se tendrá en cuenta conforme a lo descrito anteriormente.

Se señala que el importe de los pagos de la financiación sin garantía hipotecaria se acreditará mediante la aportación del correspondiente contrato.

El plazo para realizar la solicitud es de 1 mes después de la vigencia del Estado de Alarma.

No estable plazo para la concesión por la Entidad. El legislador refiere que una vez acredita la situación será automático.

Los efectos de la moratoria tendrán lugar desde la solicitud a la Entidad Financiera y durante un plazo de tres meses ampliable por acuerdo del Consejo de Ministros. Conllevando:

• La entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota, ni ninguno de los conceptos que la integran.
• No se devengarán intereses ordinarios ni moratorios.
• Fecha de vencimiento se ampliará conforme a la moratoria acordada.

Se significa la particularidad de la financiación que hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, para los cuales será necesaria la inscripción de la suspensión.

En ambos casos de moratoria, el legislador recoge un idéntico régimen de de responsabilidad para el deudor que se beneficie de las medidas de moratoria sin reunir los requisitos, o en su caso intente situarse o mantenerse en situaciones que le permitan acogerse a la medida.

C. Fiadores y avalistas de créditos con y sin garantía hipotecaria

Finalmente, el legislador también ha querido adoptar medidas de protección para para fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en la definición de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19.

A través del acceso a la moratoria y también se crea un BENEFICIO DE EXCUSION “EX LEGE”. Es decir, podrán compeler a la entidad acreedora que agote el patrimonio del deudor principal antes de acudir contra el suyo, aunque se hubiera acordado lo contrario.

Este punto, es a priori, el que más dudas planteará en un futuro. Puesto que no queda claro si los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores para beneficiarse de la medida deben seguir el mismo mecanismo que los deudores o será operativo automáticamente, en posibles procedimientos judiciales, sin necesidad de la solicitud y su aprobación por la Entidad.

[1] El legislador habla expresamente de “deudor hipotecario” por lo que excluye el caso de deudores sin garantía hipotecaria. Podría ser un error fruto de la anómala situación en la que se ha elaborado la norma.