Medidas adoptadas en materia de arrendamiento de vivienda por el RDL 11/2020, de 31 de marzo
En el contexto de la crisis sanitaria del COVID-19, ante el estado de alarma decretado el pasado 11 de marzo de 2020 y prorrogado hasta las 0.00 horas del día 12 de abril, y como continuación a las medidas urgentes para la protección de la salud pública y para responder al impacto económico y social, recogidas en Reales Decretos-leyes aprobados los días 10, 12, 17, 27 y 29 de marzo, se ha aprobado el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, publicado en el BOE el 1 de abril de 2020, con la finalidad de dar respuesta a la persistencia y profundización de las circunstancias económicas y sociales excepcionales. Se trata, como se indica en la Exposición de Motivos, de un nuevo paquete de medidas de carácter eminentemente social, dirigidas al apoyo a trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, y la puesta en marcha de un conjunto de medidas de diversa naturaleza con impacto directo en el refuerzo de la actividad económica, así como actuaciones encaminadas a apoyar a empresas y autónomos.
Nos referimos en esta Nota únicamente a los aspectos más destacados de las medidas aprobadas por el Real Decreto-Ley 11/2020, en materia de arrendamiento de vivienda, que consisten en la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, prórroga extraordinaria de los arrendamientos y moratoria de deuda arrendaticia.
1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa ocupacional
Una vez levantada la suspensión de los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en los procedimientos de desahucio sobre contratos de arrendamiento sujetos a la LAU de 1994, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos del COVID-19 que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional, se acordará una suspensión extraordinaria del lanzamiento, si estuviera ya señalado, o si no lo estuviera, se suspenderá el procedimiento de desahucio hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, por un período máximo de 6 meses a contar desde el 1 de abril de 2020.
Así pues, una vez alegada por el arrendatario la situación de vulnerabilidad económica, que podrá realizarse en cualquier momento desde que se finalice el estado de alarma, si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre, decretará la suspensión con carácter retroactivo desde la fecha en que aquella se produjo y con una duración por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. El decreto que fije la suspensión señalará además que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los plazos establecidos en la LEC para el procedimiento de desahucio.
En todo caso, para que proceda la suspensión, el arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5, acompañando la documentación a la que se refiere el artículo 6.
En caso de que la suspensión extraordinaria afecte a arrendadores que acrediten asimismo encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica, en los términos señalados en el artículo 5, el Letrado de la Administración de Justicia lo comunicará a los servicios sociales para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección a adoptar.
2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU cuya prórroga obligatoria o tácita finalice durante el período que comprende desde el 1 de abril de 2020 hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma, serán objeto de una prórroga extraordinaria por un plazo máximo de 6 meses, previa solicitud del arrendatario, durante los cuales se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, la solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
3. Moratoria de deuda arrendaticia
La moratoria en las deudas arrendaticias está condicionada a la concurrencia de tres condiciones indispensables:
- Sólo podrán solicitar la suspensión del pago las personas en situación de «vulnerabilidad económica«, tal y como se define en el artículo 5.
- Debe tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Se descartan segundas residencias o viviendas vacacionales.
- El arrendador debe ser una empresa o entidad pública de vivienda o un «gran tenedor», entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
La situación de “vulnerabilidad económica”, definida en el artículo 5, requiere la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:
a) Estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE) o haber reducido la jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, como consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19.
b) Que la renta de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). El límite será cuatro veces el IPREM si hay una persona en la unidad familiar con discapacidad mayor al 33 por ciento; cinco si dicha discapacidad es del 65 %, y existe una situación de enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, entre otras previsiones. Dicho límite se eleva según otras circunstancias, como el número de hijos o las personas mayores de 65 a cargo.
c) La renta más gastos y suministros básicos del solicitante debe ser mayor o igual al 35 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Los gastos engloban suministros de gas, agua, Internet, línea de teléfono y cuota de comunidad.
d) El solicitante no puede ser propietario o usufructuario de ninguna otra propiedad en España, a no ser que la misma esté indisponible por causa de divorcio o separación o por razones de adaptabilidad a una discapacidad.
La situación de “vulnerabilidad económica” deberá acreditarse mediante la documentación detallada en el artículo 6 del Real Decreto-ley. Entre otros, se deben aportar libros de familia, certificados de parejas de hecho, declaraciones de discapacidad, y cualquier otra prueba que certifiquen que se cumplen los requisitos. En caso de desempleo, se debe aportar un certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. En caso de no disponer de algunos de los documentos se puede presentar una declaración responsable supletoria. Si se elige esta opción, al finalizar el estado de alarma se tendrán que aportar los originales.
El plazo para solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta es de un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley, esto es, hasta el 1 de mayo de 2020, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo de las partes.
En caso de que no se hubiera producido acuerdo, el arrendador deberá contestar al arrendatario, en un plazo máximo de 7 días laborales, con una de las siguientes alternativas:
- Reducir del 50% de la renta, por un máximo de cuatro meses de renta;
- Conceder el aplazamiento del pago de la renta.
La moratoria será automática, aplazándose el pago de la renta a partir de la siguiente mensualidad, y podrá durar lo que dure el estado de alarma, e incluso prorrogarse tras finalizar este, si así lo requiere la situación de vulnerabilidad del inquilino, hasta un máximo de cuatro meses. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la arrendadora sin intereses, fraccionándose durante al menos tres años contados a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
4. Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales en caso de que el arrendador no sea “gran tenedor” o empresa pública de vivienda
El arrendatario que se encuentre en la situación de vulnerabilidad económica referida también podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta no sea entidad o empresa pública de vivienda o gran tenedor, en el plazo de un mes desde el 1 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
No obstante, se trata de una facultad potestativa para el arrendador, previéndose, para el caso de que no acepte el aplazamiento o la condonación, que el arrendatario tendrá acceso al programa de ayudas de financiación reguladas en el real decreto-ley, como son las ayudas transitorias de financiación o microcréditos del ICO.
Las ayudas podrán cubrir un importe máximo de 6 mensualidades de la renta. EL plazo de devolución será de 6 años, prorrogable excepcionalmente por otros 4 y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos ni intereses para el solicitante. En caso de no poder hacer frente a la devolución del préstamo, por persistir la situación de vulnerabilidad, se podrá acceder a una ayuda de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito para satisfacer el pago de la renta de la vivienda habitual.
5. Aplicación indebida por el arrendatario de la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia y de las ayudas públicas para vivienda habitual
Quien se haya beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos de vulnerabilidad económica, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, y de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por el arrendatario por la aplicación de la norma, y asimismo incurrirá en responsabilidad en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas en el real decreto-ley.
La comprobación de los requisitos y documentos aportados para la concesión de ayudas podrán ser verificados por las Comunidades Autónomas con posterioridad a la resolución de concesión de la ayuda, y en caso de detectar incumplimiento se resolverá la anulación o suspensión de la concesión de la ayuda desde la fecha en la que se hubiere producido el incumplimiento y se exigirá el reintegro que procediere conforme a la normativa de aplicación.
