Nota relativa a las medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocio adoptadas en virtud del real decreto ley 35/2020, de 22 diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y en materia tributaria
El Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, (en adelante, el “RDL 35/2020”) que entrará en vigor el día 24 de diciembre de 2020, adopta una serie de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio, en materia de arrendamientos de locales de negocio, seguridad social y materia tributaria.
Vamos a centrarnos en las medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios, cuyo objetivo fundamental es facilitar la reducción de los gastos fijos de arrendamiento que soportan las pymes y autónomos debido a las medidas adoptadas en el Real Decreto Ley 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el COVID 19 y que conllevó que muchas empresas y autónomos se vieron obligadas a suspender o reducir su actividad, y, por ende, sus ingresos.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda con grandes tenedores
Ausencia de acuerdo entre las partes
En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, el arrendatario podrá solicitar del arrendador (persona o entidad pública, o gran tenedor[1]), y antes del 31 de enero de 2021, una de las siguientes opciones:
- Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado en virtud del Real Decreto Ley 926/2020, y sus prorrogas[2], que podrá extenderse a las 4 mensualidades siguientes.
- Moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma aprobado por el RDL 926/2020 y sus prorrogas, pudiendo extenderse, como máximo, hasta las 4 mensualidades siguientes. La renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses y el pago aplazado se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato repartiéndose los importes de manera proporcional a lo largo del periodo.
La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas con anterioridad o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario.
No obstante, conviene señalar que, de las medidas indicadas anteriormente, quedan excluidos los gastos comunes de mantenimiento o de otro tipo que se haya fijado en el contrato de arrendamiento, y de los que el arrendatario se beneficia.
Acuerdo entre las partes
El RDL 35/2020 establece que “en caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, los apartados 1 y 2 de este artículo también resultarán de aplicación, pero la medida correspondiente prevista en el apartado 1 se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.”
Otros arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Los autónomos o pymes arrendatarios de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda cuyo arrendador sea distinto de los señalados en el apartado anterior, podrán solicitar de éste el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que ambas partes, de forma voluntaria, no lo hubieran acorado con anterioridad al RDL 35/2020. La solicitud deberá de hacerse antes del 31 de enero de 2021.
En el marco de este acuerdo y de manera exclusiva, las partes podrán disponer libremente de la fianza acordada en el contrato para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. No obstante, en caso de que se disponga de ella, el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración de este acuerdo, o en el plazo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento, en caso de que este fuera inferior al año.
- Requisitos de los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios afectos de los apartados anteriores
En virtud del artículo 3 del RDL 35/2020, los requisitos para poder acceder a las medidas previstas en el aparatado anterior son los siguientes:
Para el caso de los autónomos, estos deben estar afiliados y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA, con anterioridad a la declaración del estado de alarma por el RDL 926/2020, de 25 de octubre.
Mientras que en el caso de las pymes, estas no pueden superar los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.[3]
- Que la actividad, tanto de los autónomos como de las pymes, haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RDL 926/2020, o por las órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto.
La suspensión de la actividad se acreditará mediante el correspondiente certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinaria regulado en el artículo 17 del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, y en su caso, sobre la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- En caso de que la actividad de pymes y autónomos no se haya visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del citado RDL 926/2020, se deberá acreditar una reducción de la menos 75% de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes al año anterior, mediante la presentación de una declaración de responsable.
Además, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables, en caso de que el arrendador se lo requiera.
Conviene señalar que, en caso de no reunir los requisitos mencionados anteriormente, los arrendatarios que se hayan beneficiado de una reducción o aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta arrendaticia serán responsables de los daños y perjuicios, así como de los gastos que hayan podido ocasionar al arrendador como consecuencia de la aplicación de estas medidas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden.
Exclusión de los arrendadores en concurso de acreedores
Las medidas previstas de reducción o la moratoria en el pago de la renta no serán aplicables cuando el arrendador acredite que se encuentra incurso en un concurso de acreedores, o cuando, de aplicar dichas medidas, este pueda verse inmerso en una situación de insolvencia.
En Madrid a 24 de diciembre de 2020.
[1] Se entiende por gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. [2] El estado de alarma declarado por el Real Decreto Ley 926/2020, fue prorrogado en fecha 3 de noviembre de 2020 por un periodo de 6 meses desde las 00.00 del 9 de noviembre de 2020 hasta las 00.00 del 9 de mayo de 2021. [3] El artículo 257.1 de la LSC indica que “Podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes: a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior.
