Los efectos que la situación generada por la crisis sanitaria del COVID-19 produce sobre los contratos de arrendamiento de locales, en una primera aproximación, podrían analizarse desde el punto de vista del supuesto de fuerza mayor, regulado en el artículo 1105 del Código Civil. Su efecto principal es la liberación al deudor, en este caso al arrendatario, del cumplimiento de la obligación, esto es, del pago de la renta, así como de la responsabilidad por los daños y perjuicios que sufra el acreedor, como pudiera ser aquella a la que contractualmente tuviera derecho en caso de impago o de resolución anticipada por parte del arrendatario. Sin embargo, en la práctica, y según la interpretación jurisprudencial más reciente, sólo podría hacerse valer la fuerza mayor en las obligaciones de hacer, dado que en las de naturaleza pecuniaria, como lo es el pago de la renta, el arrendatario seguirá obligado a cumplir, en tanto que lo adeudado no es algo individualizado que el arrendatario no pueda entregar, sino genérico, como es el dinero. Ha de distinguirse pues, entre una imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, que sólo afectará a las obligaciones de hacer o de entregar una cosa determinada pero no a las deudas pecuniarias -y ello por mucho que hubiera descendido la facturación del negocio desarrollado en el local arrendado-, de aquellas circunstancias que determinan que la prestación resulte exorbitante o excesivamente onerosa, en cuyo caso entrará en juego la aplicación de la denominada doctrina o cláusula rebus sic stantibus.

El fundamento de la cláusula rebus sic stantibus

La doctrinade la cláusula rebus sic stantibus permite un reequilibrio de las obligaciones contractuales ante una modificación sobrevenida e imprevisible de las circunstancias, como está ocurriendo en la situación actual. Al basarse en una alteración sobrevenida y extraordinaria de las circunstancias existentes en el momento de la contratación, se prevé especialmente para hacer frente a catástrofes que afecten a una parte importante de la población, como pueden ser guerras, catástrofes naturales o crisis económicas, por lo que su encaje está más que justificado en una situación sin precedentes como la derivada de la pandemia del COVID-19.

No obstante, su aplicación deberá llevarse a cabo con la mayor cautela, según el criterio restrictivo con que se ha venido utilizando por nuestros Tribunales, y ha de tenerse especialmente en cuenta que, para la viabilidad de cualquier pretensión de aplicar esta doctrina debe contarse con prueba suficiente que acredite la concurrencia de todos los requisitos para su aplicación. Por ello, será necesario demostrar, mediante un dictamen pericial económico en el que se valorará cada caso en particular, que las condiciones actuales de mercado han cambiado de forma tan sobrevenida e imprevisible respecto de las pactadas en el momento de contratar, que hacen que el negocio sea inviable en caso de mantenerse las mismas condiciones contractuales. No se trata, por tanto, de acreditar un mero descenso de la facturación, ni de una supuesta falta de liquidez por no haber podido vender durante el tiempo que el establecimiento estuvo cerrado al público o con restricciones debido al estado de alarma, y de ahí que no sería relevante una eventual alegación por parte del arrendador de la doctrina de los actos propios si se ha pagado la renta puntualmente, sino que lo que se debe poner de manifiesto es el desequilibrio que esta circunstancia, ajena a las partes, está causando sobre el contrato, de manera que de celebrarse en este momento jamás se hubieran aceptado por el arrendatario esas condiciones… [ Seguir leyendo >>]